Почему застройщики лоббируют легализацию апартаментов
Апартаментам в очередной раз отказали в присвоении статуса жилых помещений – соответствующий законопроект в Госдуме решили отложить. Но ставить точку в этом вопросе явно пока рано. Девелоперам выгодно строить апартаменты, продавая их покупателям как «почти жильё». Так что лоббисты от застройщиков едва ли сдадут позиции.
По официальной версии, отложить законопроект в Думе решили из-за несогласия в регионах. Однако вице-премьер Марат Хуснуллин уже успел заявить о том, что принять решение депутатам в итоге всё же придётся. И даже наметил контуры «правильного» решения: дескать, хорошо бы разрешить в апартаментах регистрацию.
Напомним, что в отложенном ныне Госдумой законопроекте предполагалось ввести понятие многофункционального здания. Часть помещений в таком здании была бы жилой, часть – нет. Главное, что собственники жилых помещений получили бы возможность в них регистрироваться.
Почему законопроект о «легализации» апартаментов регулярно обсуждается в Думе? Можно было бы предположить, что депутаты настолько озабочены удобством владельцев апартов, которых во всей России наберётся несколько десятков тысяч человек, но куда более вероятна иная версия. Если регистрация в апартаментах в итоге будет одобрена, на застройщиков прольётся настоящий золотой дождь. Возведение таких проектов обходится им на 20–30% дешевле, чем жилая застройка, поскольку технические требования к апартаментам намного либеральнее, чем к обычному жилью. Зато, сделав в апартаментах красивый ремонт, их вполне можно будет продавать покупателям чуть ли не по цене элитных квартир.
Не по кодексу
«Появление апартаментов стало следствием правовой коллизии. Закон прямо не запрещает строить недвижимость, которая не имеет статуса жилья, но фактически пригодна для жизни. Также закон не запрещает в ней жить, – рассуждает управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка. – А дальше всё решил рынок: если есть спрос, то появляется и предложение».
Особую популярность апартаменты получили во время экономического кризиса 2008 года. Спрос на офисную и торговую недвижимость тогда упал, отчего у девелоперов зависло много дорогих проектов. Тем временем граждане, глядя на выросший курс доллара, лихорадочно пытались спасти свои накопления, по привычке вкладывая их в недвижимость. В результате застройщики решили превратить пустующие офисные пространства в подобие квартир. Тем более что у апартаментов был ряд очевидных преимуществ: стоят они дешевле официального жилья да и располагаются зачастую в престижных центральных районах.
Правда, данные плюсы по факту нивелируются минусами. Престижные центральные районы апартаменты занимают не случайно. В крупных городах апарт-комплексы, как правило, появляются на участках, официально непригодных для строительства жилья. Это могут быть бывшие промзоны, а также загрязнённые территории, где рекультивация грунта обошлась бы так дорого, что строить жильё там было бы просто невыгодно.
Не стоит забывать и о том, что к апартаментам, как де-юре нежилым помещениям, предъявляются упрощённые требования. «У застройщика есть возможность сэкономить на инженерии, предусмотрев более узкий диаметр труб под вентиляцию или кондиционирование. Ведь по нормативам это не жильё, а нежилое помещение, – говорит директор департамента маркетинга семейства компания Kaskad Family Екатерина Коган. – К тому же в случае возникновения аварийных ситуаций в нежилом помещении аварийные службы могут обрабатывать запрос до трёх дней».
Ещё один минус – апартаменты в отличие от жилья застройщик не обязан снабжать социальной инфраструктурой. А это значит, что в округе не будет ни школы, ни детских садов, ни поликлиник.
Более того, поскольку действие Жилищного кодекса на апартаменты не распространяется и живёте вы фактически в нежилом помещении, делить лестничную клетку вы вполне можете с обычными офисными помещениями или, скажем, с кафе, все запахи от кухни которого будут нестись прямо в вентиляцию.
Наконец, самый главный минус – стоимость коммунальных услуг в апартаментах намного выше, чем в жилых домах. А получить регистрацию в них вообще невозможно. Это обычно и останавливает тех, кто думает, покупать ли дорогую квартиру или более дешёвый апарт. Неудивительно, что устранение этих минусов и стало камнем преткновения для застройщиков.
Элитная «хрущёвка»
Показательным примером того, как даже элитные апартаменты могут превратить жизнь собственников в настоящее испытание, служит «Москва-Сити». Цены здесь поистине космические. «В какой-то прекрасный день мне пришла «коммуналка» со счётом в 100 с чем-то тысяч рублей. Я собрала все ранее оплаченные счета и пришла в бухгалтерию (когда бухгалтерия ещё хотела общаться с жильцами), – поделилась своим опытом проживания в «Москва-Сити» пользователь платформы Яндекс.Кью Екатерина Козлова. – Прямо им сказала, что, несмотря на то что живу в хоромах, деньги вообще-то считаю. Они начали разбираться. И что вы думаете? Сказали, что вам по ошибке насчитали 90 тысяч».
Впоследствии, разгневанные собственники выяснили, что в платёжках также завышали плату за интернет: после разбирательства она составила 900 рублей, вместо прежних 2500.
Несмотря на то что высотки в «Сити» представляют собой современные здания, по словам жителей, с лифтовым оборудованием там не всегда всё ладно. «Лифты, они застревают. Один грузовой вроде как даже упал однажды, – продолжает пользователь Яндекс.Кью. – А ещё когда сильный ветер, то двери лифтов могут очень долго и по несколько раз закрываться. Высотка, что делать».
Соседство с офисными помещениями также далеко не всегда может оказаться приятным: постоянные тараканы, которых ничем невозможно вывести, – самая меньшая из проблем.
«Нужно упомянуть об обмане со стороны застройщиков и продавцов апартаментов. Чаще всего они говорят о том, что разница только в том, что в апартаментах нельзя прописаться, – говорит Екатерина Коган. – Но фактически это не так. Апартаменты не соответствуют жилым стандартам. Так что вполне вероятны ситуации, когда вода в кране в целях экономии окажется чуть тёплая, а на вопрос, почему так, управляющая компания будет отвечать: «А вот так!» И нет ни одной службы или организации, которая регулировала бы деятельность УК в апартаментах или следила бы за стандартами». Фактически управляющая компания единолично решает, как она будет эксплуатировать здание. При этом Жилищная инспекция, как в случае с полноценным жильём, никак повлиять на решение УК сэкономить, например на температуре горячей воды, не может.
Потому, если лоббистские усилия застройщиков в итоге увенчаются успехом и регистрацию в апартаментах разрешат, это может привести к настоящей катастрофе на рынке жилищного строительства. Качество новостроек сегодня и без того оставляет желать лучшего. «Легализация» апартов и вовсе развяжет застройщикам руки: зачем соблюдать строгие нормы жилищного строительства, драться за дефицитные площадки, когда можно построить апартаменты, сэкономить 30% на проекте, а потом ещё и продать их под видом квартир.
«Если власти легализуют апартаменты и фактически распространят на них жилой статус, то в какой-то степени они откроют ящик Пандоры, – считает Надежда Коркка. – Апартаменты начнут распространяться массово в недорогих сегментах рынка, а качество строительства упадёт».
Кстати
Помощниками лоббистов от строительной отрасли выступают и нынешние владельцы апартаментов. Многие из них, судя по ценам в той же «Москва-Сити», люди не только не бедные, но и статусные. Можно предположить, что многим из них не очень-то по душе тот факт, что они даже не могут зарегистрироваться в своей элитной недвижимости.
Другой класс покупателей апартаментов – те, кто, приобретая апартаменты, рассчитывал, что уже скоро они превратятся в полноценное жильё.
«Апартаменты – это не замена квартиры для «хитрого» инвестора или клиента. Это жильё для приездов в командировку, на учёбу или будних ночёвок при наличии своего дома за городом. Тогда они оправданны и никакая легализация им не нужна», – убеждён владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Кира Деливориа
По материалам: “Наша Версия”
