В десятках российских городов дольщики, купившие нежилые помещения в долгостроях, требуют признать за ними право на собственную недвижимость
Участники долевого строительства вложили миллионы в коммерческие площади в надежде открыть собственный бизнес, но в итоге остались ни с чем. Корреспондент «Октагон.Восток» побеседовал с обманутыми дольщиками и юристами, чтобы разобраться в несовершенствах российского законодательства.
Новогодний «подарочек»
Несколько лет назад семейная пара из Забайкалья, Марина и Павел Свиридовы решили открыть небольшой магазин. Семья потратила все сбережения, вложившись в строящееся здание по проспекту Строителей, 5а, в Улан-Удэ. В 2017 году пенсионеры заключили договор долевого участия с компанией «Сити-Строй» и внесли полную сумму.
– Мы с большим нетерпением ждали, когда завершится стройка. Обещали, что это будет в декабре 2021 года и мы получим свои помещения. Наконец-то откроем небольшой магазинчик, будем сами работать и, может быть, кому-то ещё дадим рабочее место, – рассказывает Марина Свиридова.
По соседству с семьёй в этом же здании помещение приобрела Туяна Жаргалова, дерматолог-косметолог. Она планировала открыть небольшую клинику и вести частный приём, наконец отказавшись от аренды.
В 2020 году, когда было построено практически всё здание, застройщик заявил о банкротстве. Решением суда обязательства по достройке объекта перешли фонду поддержки граждан – участников долевого строительства на территории Республики Бурятия.
И за Свиридовыми, и за Туяной Жаргаловой было признано право собственности на долю в незавершённом строительстве. Кроме того, решением Арбитражного суда дольщики (а всего их было около 50) были включены в реестр требований кредиторов должника четвёртой очереди.
Однако в конце 2021 года они получили предновогодний неприятный сюрприз: в ходе судебных разбирательств выяснилось, что фонд, созданный защищать их права, подал заявление в Арбитражный суд с требованием признать обременения указанных собственников отсутствующими.
Это значит, что при завершении стройки коммерческие помещения будут считаться свободными от притязаний третьих лиц. Владельцы не получат своих квадратных метров. И денег, скорее всего, тоже. По закону РФ это возможно.
Закон защищает, но не всех
Если строящийся дом завершает тот застройщик, который брал деньги с дольщиков, то все покупатели получают все типы оплаченного жилья. Однако если первоначальный застройщик банкротится и не может достроить дом, то на отношения сторон начинает распространяться закон о банкротстве, который меняет положение дел. Преимущество у тех, кто покупал квартиры, машино-места и нежилые помещения площадью до семи квадратных метров: они имеют право войти в реестр требований участников долевого строительства и получить свои объекты после достройки дома.
– При процедуре банкротства физлица, которые приобрели жилые помещения, включаются в третью очередь реестра кредиторов, это очередь участников долевого строительства. А юридические лица и граждане, которые купили нежилые помещения, по закону не признаются участниками долевого строительства. Они могут попасть в четвёртую очередь – это общая очередь реестра кредиторов, – комментирует конкурсный управляющий Александр Шерстянников.
Дольщики, купившие коммерческие помещения, теперь имеют статус залоговых кредиторов, означающий, что эти площади находятся у них в залоге. Залоговые кредиторы могут соглашаться или препятствовать реализации будущего помещения.
И теперь основная проблема и головная боль дольщиков – действия фонда, который пытается признать их обременения на коммерческие помещения отсутствующими.
В ответе на журналистский запрос «Октагон.Восток» представители Фонда поддержки граждан – участников долевого строительства на территории Республики Бурятия пояснили, что они занимаются восстановлением прав только тех пострадавших граждан, которые купили жильё, машино-места и нежилые помещения площадью не более семи квадратных метров.
– Восстановление прав граждан, приобретавших нежилые помещения большей площади за счёт механизмов Фонда, по закону не предусмотрено. Решение проблемы в данном случае возможно путём денежных компенсаций в рамках процедуры банкротства застройщика при реализации конкурсной массы, – комментируют в фонде.
По словам Шерстянникова, продавать застройщику нечего. Кроме стройплощадки, никаких активов у «Сити-Строй» нет. И это единственное имущество было передано в Фонд поддержки дольщиков.
«Кому это выгодно, остаётся неясным. Мною, как и многими другими участниками долевого строительства, внесена стопроцентная предоплата. На данный момент дом практически достроен на наши деньги, наши помещения уже готовы». – Андрей Тимофеев, дольщик.
– То есть мы могли бы уже сегодня оформить документы. Но теперь, когда у нас появилась эта возможность, фонд, пользуясь федеральным законом, решил нас лишить этих площадей. Неясно, каким образом теперь фонд будет поступать с нами – то есть на наши деньги, деньги дольщиков было построено фактически всё здание, – комментирует дольщик Андрей Тимофеев.
Пострадавшие уверены, что закон был написан на скорую руку, чтобы защитить людей, купивших квартиры, после того как волна долгостроев покатилась по всей стране.
– Даже если нам вернут вложенные деньги, с инфляцией, которая с 2017 года произошла, уже на те средства невозможно будет купить аналогичные помещения. Мы остаёмся абсолютно ни с чем, нищими, у нас забирают всё, – добавила Марина Свиридова.
Массовый прецедент
Случай с дольщиками нежилых помещений в Улан-Удэ – всего лишь один из множества. Аналогичный сценарий развивается по меньшей мере в десятке других городов России – в этом списке Москва и Московская область, Казань, Ульяновск, Ростов-на-Дону, Краснодар, Нижний Новгород, Уфа, Иркутск, Магнитогорск, Красноярск. Дольщикам, которые приобрели, но так и не увидели свои коммерческие площади, удалось разыскать друг друга в разных уголках страны. Происходящее обсуждают в общероссийском чате, активисты продолжают наводить справки о других пострадавших. В лидерах Уральский, Южный и Приволжский округа, отстают от них Сибирский и Северо-Западный.
Грандиозную стройку – ЖК «Квартал Европейский» – микрорайон из «свечек» более 20 этажей с подземным паркингом – запланировала компания «Квартстрой-НН» в Нижнем Новгороде. Давно зарекомендовавший себя на рынке застройщик не вызывал сомнений у дольщиков. К тому же, по их словам, занимавший в то время губернаторский пост Валерий Шанцев поддерживал застройщика в СМИ, людям активно предлагали покупать помещения и брать жильё в ипотеку в строящихся домах. Стройка размахнулась на улице Тимирязева, две «свечки» из четырёх были сданы в 2011 и 2013 годах.
В числе дольщиков третьей по очереди «свечки» оказалась семья Юлии Вечкановой, потомственного педагога. Она более 10 лет руководит центром развития и коррекции речи, занимается с дошкольниками и взрослыми, перенёсшими инсульт. В 2015 году супруги Вечкановы оформили договор долевого участия и произвели полную оплату за помещение на втором этаже строящегося дома. Но вскоре стройка остановилась.
Руководство компании скрылось за границей, его объявили в розыск, было возбуждено уголовное дело о мошенничестве и неправомерном привлечении средств дольщиков. Через некоторое время застройщика объявили банкротом.
Долгострой перешёл Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства в Нижегородской области, который в 2020 году принял решение о достройке комплекса. Но ситуация с владельцами нежилых помещений складывается по уже знакомой схеме.
– У нас на руках – судебные решения о признании за нами денежных требований, обеспеченных залогом в виде доли (помещений) в недострое, и мы являемся кредиторами четвёртой очереди. Но руководство и юристы фонда говорят нам, что наши правопритязания на помещения они не признают и как предметы залога их не рассматривают, несмотря на судебные решения. После достройки объекта за счёт федерального бюджета наши помещения фонд планирует продать, то есть фактически обналичить бюджетные средства РФ, – рассказывают дольщики ЖК «Квартал Европейский».
В этот капкан вместе с Юлией попали не менее полусотни человек – среди них и медики, и парикмахеры, и те, кто планировал открыть в ЖК клуб единоборств для подростков.
Теперь у них ни помещений, ни денег; надежды на помощь малому бизнесу не оправдались.
Столько же шума наделала стройка в Ростове-на-Дону. Вот уже 15 лет на Центральный рынок города смотрит десятиэтажный долгострой. В 2006 году его начала возводить компания «Донквартстрой». Осилив лишь пять этажей, строители прекратили работы.
«Донквартстрой» – дочернее предприятие строительного концерна «Вант», известного в Ростове-на-Дону и Сочи и оказавшегося в центре скандала. Владельца компании Валерия Чабанова признали банкротом и осудили на четыре года лишения свободы за хищение 320 млн рублей – средств 250 дольщиков четырёх многоквартирных домов. «Дочка» концерна «Донквартстрой» тоже попала под банкротство.
– Застройщик хотел достроить эту десятиэтажку – она маленькая, тем более лакомый кусочек в центре города. Но у него была не оплачена аренда земли, и начались проблемы с администрацией городской, потом областной. Могли дать им отсрочку платежа по аренде, вместо этого администрация закидала их судебными исками и не дала достроить. Мы умоляли, чтобы власти продлили аренду на землю, – рассказывает Вадим Перепелица, владелец нежилых квадратов в десятиэтажке.
Дольщики нежилого помещения ЖК «Радуга» в Краснодаре Андрей и Диана Оголенко заключили договор с застройщиком летом 2016 года в надежде открыть ателье.
Дом был построен практически наполовину, после чего застройщик подал на банкротство.
– Мы попали в Фонд поддержки прав дольщиков на достройку, были признаны потерпевшими по уголовному делу о мошенничестве в особо крупном размере. Арбитражный суд Краснодарского края включил нас в реестр кредиторов. В 2021 году было решение оставить залог в пользу кредиторов по нежилому помещению. Но на данный момент фонд обжалует решение кассационного суда и пытается лишить нас наших вложенных средств, – рассказывают супруги.
«У вас есть деньги»
По словам пострадавших дольщиков, в отписках – сплошные противоречия. Купивших нежилые помещения чиновники называют коммерсантами, а сложившуюся ситуацию – коммерческим риском. Притом что многие из вложившихся в строительство – физические лица. А то и вовсе пострадавших называют инвесторами. Хотя, согласно статье 2 закона об инвестиционной деятельности, «участники долевого строительства инвесторами не являются».
– Для меня это катастрофа, как и для многих граждан, веривших в мечту о своём деле. А на самом деле это раскулачивание граждан в наши дни. «Ну не квартиру же вы купили, значит, деньги были у вас лишние». Я копила 10 лет, потратила всё на эту покупку. Теперь осталась без денег и без собственности, – делится Елена Замятина, которая вложила сбережения в 2012 году в помещение в Одинцовском районе Московской области.
Самый масштабный долгострой, пожалуй, не только в Москве, но и во всей России – ЖК «Царицыно». Его история насчитывает две неудачные попытки достройки домов, несколько уголовных дел, 4 тысячи обманутых дольщиков и десятки миллиардов рублей.
– Когда владельцы нежилых помещений попросили передать им помещения, как и дольщикам жилых, чиновники «Москомстройинвеста» (Ведомство контролирует долевое строительство в столице. – τ.) нам отказали. Мы прошли все судебные инстанции – и первый суд, и апелляционный, кассационный, даже Верховный. Но они все усилия направили против людей, а не против расхитителей бюджета, которые должны были достроить комплекс, – рассказывает Григорий Костюнин, купивший помещение в ЖК «Царицыно».
По всей стране пострадавшие дольщики пытаются отстоять своё право на собственность – пикетами, митингами, петициями, годами обивают пороги кабинетов.
По словам юристов, смысл бороться за свои права есть, но на борьбу эту придётся бросить все силы.
Существует несколько механизмов защиты, говорит московский адвокат, защищающий права дольщиков ЖК «Царицыно», Андрей Тютюнин. Один из них – включение участников долевого строительства в реестр требований четвёртой очереди. По закону о банкротстве помещение должно быть реализовано по процедуре банкротства через торги, а полученные средства подлежат распределению между лицами, среди которых и тот, кто это помещение приобретал. Он имеет право на получение 60 процентов от той суммы, за которую объект продан, но не более той цены, которую уплатил.
– Второй механизм я сейчас реализую. До того как застройщик стал банкротом, мы обратились в суд с иском о признании права собственности на долю в объекте незавершённого строительства. Закон это позволяет, но сделать это нужно непременно до начала банкротства. Затем объект передаётся кому-то другому, и после ввода дома в эксплуатацию идём в суд с иском о признании права собственности уже на конкретное помещение. Благодаря ему мы меняем отношение дольщика к этой площади. Если раньше оно состояло в обязательных отношениях по договору с застройщиком, то теперь переходит в разряд вечных прав, – поясняет Андрей Тютюнин.
По его словам, Верховный суд уже признал вечное право такого дольщика на помещение. И на сегодняшний момент по первой инстанции вынесено около 10 положительных решений.
Наталья Борисова
По материалам: “Октагон”
