60% населения России мечтает жить в индивидуальных домах, но по-прежнему предпочитают покупать квартиры.
В наступившем году исполняется 10 лет с тех пор, как Владимир Путин впервые заявил о государственной поддержке жилищного строительства – старте национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». К началу 2006 года были сформулированы его цели, самыми громкими из которых стали двукратное увеличение объемов вводимого жилья и четырехкратное увеличение выдачи ипотеки к 2010 году. Медведев, который в то время являлся вице-премьером и был назначен ответственным за выполнение нацпроектов, решил обратить внимание также и на качество этих метров.В начале 2007 года в процессе подготовки к операции «Преемник» Медведев приступил к разработке заглавных лозунгов своей государственной политики. Будущий президент решил использовать тему жилищного строительства в своей риторике о «дальнейшем развитии гражданских и экономических свобод». Так, по его мнению, граждан будущей «модернизированной» России он видел живущими в малоэтажных домах: “в масштабах такой огромной страны не следует всем концентрироваться на небольших участках земли мегаполисов, гораздо полезнее для здоровья страны рассредоточиваться по территории государства”.
В своей последней фразе Дмитрий Анатольевич подразумевает не только физическое здоровье. По его замыслу жизнь в индивидуальных домах должна будет «изменить психологию» народа, повысив его гражданское самосознание. Опорой гражданского общества должны стать «родовые поместья – это не фантастические по размерам и цене коттеджи, это нормальные дома» – наш ответ застройке пригородных кварталов европейских столиц и «одноэтажной Америке». В его понимании частные дома требуют большей ответственности и дают больше независимости жителям.
Партия «Единая Россия», которая в декабре 2007 года официально объявит Дмитрия Медведева кандидатом на пост президента, уже в середине года создает партийный проект «Свой дом» для поддержки инициативы своего кандидата. Одновременно возникает организация «Национальная ассоциация малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС)». Она должна стать «рукой партии», которая подтолкнет бизнес и местные администрации к успешному воплощению замысла партийного лидера. В наблюдательный совет ассоциации приглашены производители стройматериалов для «малоэтажки», финансовые организации, девелоперы, местные администрации. Начинается масштабная информационная работа – издаются каталоги с описанием технологий, приглашаются иностранные эксперты, проводятся десятки мероприятий, конференций, конгрессов, выходят сотни публикаций.
Девелоперский бизнес, который сильно зависит от административного ресурса, практически моментально услышал «сигнал сверху». Сразу несколько крупных застройщиков, Миэль, Инком, Родекс Груп, Экодолье, Ренова Стройгруп, MR Group, Mozaik, VESCO приступили к разработке собственных программ строительства малоэтажных проектов. Было понятно – тот, кто успеет правильно подготовиться и первым занять эту нишу, получит государственную поддержку как минимум на ближайший президентский срок. Путеводной звездой для застройщиков стал созданный накануне Фонд развития жилищного строительства (РЖС). Он аккумулировал все пустующие и резервные федеральные земли. Помимо того, что Фонд предоставлял участки на принципах открытого конкурса, местные власти были обязаны за свой счет подводить коммуникации.
Победителем из этой игры мог выйти только тот, кто сумеет быстрее других наладить производство и монтаж быстровозводимых домов (на традиционные технологии особо никто не рассчитывал). Одна за другой делегации отправляются в страны, где развито малоэтажное индустриальное домостроение – США, Канаду, Германию, Китай. Один за другим открываются новые заводы по производству строительных материалов для малоэтажного строительства, – Балтрос, Ytong, Baring-Vostok, Good Wood, ГРАС, Rockwool, Durisol, HAUS.
2008 год станет кульминацией малоэтажного домостроения. Число коттеджных поселков в московском регионе перевалит за 1000, а спрос на коттеджи вырастет вдвое по сравнению с 2004 годом (по данным Vesco). Одновременно в регионах застройщики наперегонки анонсируют новые проекты, а НАМИКС запускает совместный с Союзом архитекторов конкурс на лучший проект и организует демонстрационный поселок с выставкой всех возможных технологий строительства. В апреле 2008 года на открытии очередного завода Дмитрий Медведев заявит, что в России должен строиться 1 млн. индивидуальных домов в год.
Все закончилось так же стремительно, как начиналось – вместе со всем рынком недвижимости малоэтажный тренд пал жертвой кризиса 2008 года. Некоторые компании задохнулись, так и не сумев переварить откушенный кусок, другие сменили вектор, руководствуясь реальным спросом. Пытаясь сберечь свои деньги, покупатели перестали верить инвесторам и подрядчикам и переключились на девелопмент «сырьевого» уровня – нарезке земельных участков. Следующие 2 года на загородном рынке прошли под знаком поселков без подряда.
Осенью 2009 года на рынке городской недвижимости впервые за год цены начали осторожно ползти наверх, а уже к концу 2010 года почти полностью оправились от падения. В конце 2011 года население России восстановило докризисный уровень платежеспособности, а в 2012 – перевалило его (по данным Росгосстраха). Оживление ощутили почти все отрасли экономики… за исключением рынка малоэтажной недвижимости. С 2010 года набирает популярность формат малоэтажных многоквартирных загородных комплексов, постоянным доверием пользуются таунхаусы. В то же время спрос на отдельностоящие дома практически замер, ни о какой докризисной динамике малоэтажного рынка речи не идет, а воспоминание о наполеоновских планах постепенно стирается из памяти экспертов и политиков.
Соответствующие организации и по сей день продолжают по инерции отчитываться об успехах малоэтажной отрасли. Пресс-центр партии «Единая Россия» сообщает, что «рост относительной доли малоэтажного строительства будет продолжаться… по прогнозам Правительства РФ доля малоэтажного строительства в общем вводе жилья в 2015 году должна составить не менее 60%, а в 2020 году – 70%».
В действительности статистика говорит об обратном. Объем малоэтажного строительства увеличивается, но пропорционально общему объему вводимого жилья. Относительная доля «малоэтажки» последние 5 лет не меняется и продолжает дрейфовать вокруг цифры в 43%. Более 80% малоэтажной застройки возводится только в тех регионах, где ее доля традиционно была высокой: в Южном, Северо-Кавказском и Приволжском округах, а также в отдельных областях – Тульской, Владимирской, Белгородской, республиках Алтай и Чувашия. А если сравнить результаты переписи населения 2002 и 2010 годов, то количество людей, живущих в индивидуальных домах, даже сократилось с 37,5 млн. до 36,5 млн. (26% от населения страны, по данным Госкомстата).
Фонд РЖС, на который возлагалось столько надежд, продолжает успешно работать, но никакого качественного перелома в пользу малоэтажного домостроения не произошло. Индивидуальными домами застраивается лишь треть всех заявленных РЖС проектов, и либо в тех же южных регионах, либо со значительно задержкой по времени. В одном из интервью, данном в 2010 году, вице-президент НАМИКС Валентин Казейкин соглашается, что «Программа строительства массового малоэтажного жилья пробуксовывает». Объясняет он это высокой себестоимостью: «Подсчитаешь [в себестоимости] внешние и наружные сети – и дом становится «золотой».
Фокус государственного внимания окончательно оставил сферу индивидуального домостроения. Уже со второй половины 2009 года перестает отображаться сайт приоритетных нацпроектов HYPERLINK “http://www.rost.ru” www.rost.ru, а в августе 2012 года Владимир Путин, вернувшийся в кресло президента, окончательно упраздняет рабочую группу по нацпроекту «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». С 2010 года сайт партийного проекта «Свой дом» практически не обновляется, а портал Малоэтажной ассоциации превратился, по сути, в личную страницу ее президента, Алены Николаевой. Красноречиво выглядит анализ упоминаний «малоэтажного строительства» в выступлениях первых лиц. Больше всего на эту тему Владимир Путин говорил в 2007 и 2010 годах, а к 2012 упоминания сократились втрое. Дмитрий Медведев активнее всего обсуждал «малотажку» в 2008, а к 2011 упоминания полностью исчезли из его выступлений (по данным системы «Медиалогия»).
Последние три года продажи квартир в Московском регионе бьют все рекорды, но загородный рынок так и не сумел оправиться после кризиса 2008 года. В отчетах загородных аналитиков преобладают жалобные интонации – спрос «откатился» до уровня 2005 года, покупают в основном небольшие готовые дома средней площадью 160 кв.м, в бюджете около 10 млн. рублей. Очевидно, что «пробуксовка» государственной программы развития малоэтажного домостроения – это только одна из причин спада на загородном рынке. Гораздо более существенная причина кроется в поведении покупателей. Почему же малоэтажная революция потерпела поражение?
По данным исследования ВЦИОМ от 2010 года, 60% населения России мечтает жить в индивидуальных домах. При том, что покупать они по-прежнему предпочитают квартиры. Тому есть вполне объяснимые причины. Во-первых, на коттеджное строительство не распространяется действие 214 федерального закона, который защищает покупателей квартир. Как следствие, банки менее охотно выдают ипотеку на малоэтажные объекты, чаще всего – под залог уже имеющейся недвижимости и по увеличенной процентной ставке. Это исключает с рынка до 40% потенциальных покупателей. Во-вторых, та категория потребителей, которая уже получила опыт загородной жизни, понимает, что даже в самых дорогих поселках социально-бытовая инфраструктура по-прежнему не дает возможность постоянного проживания. Доступность качественного образования – это основной приоритет для покупателей с детьми в возрасте от 7 до 17 лет. Доступность оперативной медицины – это основной приоритет для покупателей старше 60 лет. К этому добавляется фактор траффика, который держит в заложниках жителей пригородов. Все это исключает с рынка еще не менее 40% спроса.
Менее осязаемые причины лежат в области социальной психологии. Собственный дом – это мечта, предмет роскоши. Квартира – это реальная жизнь, предмет необходимости. Малоэтажный формат по-прежнему не может перерасти «дачный» статус в сознании населения, оставаясь либо вторым домом, либо местом сезонного проживания. Объяснить это можно не столько советскими пережитками, сколько неуверенностью граждан в горизонтах финансового планирования.
Неуверенности добавляет политический климат. Весомая часть платежеспособного населения рассматривает московский регион как место временного проживания и зарабатывания денег. Если раньше после выхода на пенсию граждане планировали жить загородом, то сейчас многие успешные пенсионеры уезжают заграницу. С 2009 по 2013 год объем инвестиций в зарубежную недвижимость увеличивался в среднем на $310,5 млн. в год, а в 2014 может достигнуть $2,5 млрд. (по официальным данным ЦБ). Это, очевидно, оттянуло часть спроса из загородного рынка.
Дом на собственной земле, безусловно, привязывает тебя к месту проживания. Состояние его стен, крыши и фундамента – это вопрос твоей личной ответственности. Готовность брать на себя эту дополнительную ответственность – это в определенном смысле вопрос зрелости, демонстрация активной гражданской позиции. Похоже, авторы и идейные вдохновители «малоэтажного движения» в России перепутали причину со следствием нельзя построить гражданское общество, переселив людей в частные дома. Только создав реальное гражданское общество, можно построить малоэтажную Россию.
По информации: matveychev-oleg.livejournal.com
