Почему это происходит и что делать покупателям
23 июня Совет Федерации одобрил закон, который расширяет полномочия Фонда защиты прав дольщиков. Это делается для более эффективного решения проблем пострадавших граждан. В частности, фонд получает право привлекать деньги дольщиков без открытия счетов эскроу. Закон был принят после многочисленных жалоб на долгострои. В последнее время эта проблема стала очень больной для рынка. Почему застройщики задерживают сдачу домов и что делать покупателям проблемных квартир?
Почему застройщики задерживают сдачу домов
Проблемы с нехваткой рабочих-мигрантов на строительных площадках, удорожание стройматериалов, законодательные изменения — все эти факторы оказали серьёзное влияние на рабочие процессы в девелоперских компаниях. Об этом рассказал директор по девелопменту ГК “РКС Девелопмент” Сергей Самойленко.
По его словам, дефицит рабочей силы по-прежнему сохраняется по всей стране. Сейчас это усугубляется наступлением летнего сезона, когда работа на стройках вступает в самую активную фазу. Сильнее всего ощущается дефицит кадров на отделочных работах, так как в тёплое время года люди чаще делают ремонт и специалисты находят работу у частников. Таким образом, многие бригады, которые могли бы работать на массовом строительстве и отделке, заняты в другом секторе.
— Стоит отметить, что для них работы по ремонту для физических лиц проще, а оплата, как правило, значительно выше. Сегодня подрядным организациям для того, чтобы провести дополнительный набор специалистов, нужно существенно больше времени. Конечно, это связано с дефицитом кадров на рынке. Многие подрядные организации заключали договоры с застройщиками до Нового года, и им сейчас крайне сложно найти качественных исполнителей, согласных работать на старых условиях. Отсюда и задержки по темпам строительства. В этих случаях подрядные организации просят застройщика пересмотреть стоимость контракта для совместного решения проблемы, — пояснил Сергей Самойленко.
Аналитик компании “Фридом финанс” Евгений Миронюк отметил, что здесь сказывается также зависимость привлекательности российского рынка труда для мигрантов от курса рубля. Для рынка денежных переводов из России огромное значение имеет Средняя Азия. По данным Всемирного банка, объём средств, отправленных из РФ в Таджикистан и Кыргызстан, к примеру, упал в 2020 году на 37% и на 17% соответственно. Это в целом отражает занятость иностранной рабочей силы, задействованной преимущественно в строительном секторе.
— Счета эскроу способствуют тому, что девелопер не может остановить проект до конца его реализации. Здесь этот инструмент всецело на стороне дольщика. С другой стороны, проблемы застройщиков и покупателей обсуждаются и в Минстрое. Готовятся программы по поддержке отрасли. Но пока всё корректируется за счёт рыночного регулирования, то есть цены реализации квартир на рынке. Безусловно, по регионам ситуация разнится, так как рынок крайне неоднороден в масштабе страны, — рассказал директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Как говорит Евгений Миронюк, непосредственно изменения в законодательстве, связанные с применением эскроу-счетов, увеличили общие сроки строительства. Это произошло из-за необходимости сбора застройщиками большого набора документов. Правда, большинство участников рынка учитывали это заранее.
— Как правило, задержка с вводом домов в эксплуатацию вызвана тем, что приёмочная комиссия не выдала разрешительных документов. Обычно это происходит из-за выявления каких-то серьёзных недостатков в построенных объектах. Чтобы ускорить ввод жилья в эксплуатацию, застройщик должен максимально оперативно ликвидировать все недочёты, — рассказала президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в сфере строительства и проектирования “Синергия” Александра Белоус.
Она пояснила, что порой конструкционных дефектов из-за нарушения правил строительства и некачественных материалов бывает так много, что ликвидировать их приходится очень долго. К тому же это требует значительных усилий и финансовых затрат.
Ещё один вызов для рынка недвижимости — дефицит и бесконечный рост стоимости строительных материалов. Особенно это касается финишных материалов. Очень сложно договориться с поставщиками и спланировать бюджет строительства. Сергей Самойленко отметил, что большинство поставщиков отказываются подтверждать цену, если поставка запланирована через неделю. Стоимость материалов меняется каждый день. Поставщики требуют немедленной оплаты и отгрузки в течение 3–6 дней для сохранения цен.
— Также мы столкнулись с трудностями в поставках иностранных материалов, а они наиболее часто используются для финишной отделки. Так как во многих европейских странах ещё сохраняется режим локдауна, там отмечается дефицит сырья для финального изделия. Ситуация обостряется и тем, что отечественные утеплители, используемые почти в любом гражданском строительстве (такие как минеральная вата), пользуются бешеным спросом за рубежом. Соответственно, поставщики заинтересованы в продаже основного объёма за границу, а российские застройщики при этом ощущают дефицит, — рассказал Сергей Самойленко.
Причём все эти проблемы характерны для всего строительного рынка, а не только для сегмента многоэтажного жилья. Об этом рассказал владелец строительной компании “Дом Лазовского” Максим Лазовский. Он отметил, что проблема дефицита кадров заключается не только в мигрантах. Не хватает строителей, инженеров и руководящего состава.
— Многие строительные материалы подорожали на 80%. Нам приходится повышать стоимость объектов уже на этапе заключённого контракта. Просим клиента войти в положение и предоставляем обновлённую смету. Многие просят отложить стройку до стабилизации цен, и мы это делаем.
Но если перенос срока сдачи дома — это одна история (там единственный собственник, принимающий решение), то в случае с новостройками всё сложнее. И здесь существует конфликт интересов. Вспомните, сколько недовольства вызвала инициатива, когда покупателю хотели запретить не подписывать акт приёмки квартиры, а разрешить указывать недоработки с желаемыми сроками устранения. Сейчас перед застройщиками выбор — выполнить обязательства в ущерб качеству или ждать, — пояснил Максим Лазовский.
Ещё одна вероятная причина срыва сроков сдачи дома — недофинансирование от банков или несоответствие реальных затрат проектным. Но основная причина — в моратории на взыскание штрафов и пени с застройщика, который был наложен на период с апреля 2020 года по 1 января 2021 года. Так считает эксперт рынка недвижимости “Академии управления финансами и инвестициями” Алексей Кричевский.
По его словам, в этот период многие застройщики просто перебросили рабочую силу на новые объекты, зачастую классом выше, и спокойно вели там продажи и строительство. Как результат, сроки заселения объектов, которые уже должны были быть сданы в эксплуатацию, сдвинулись на полгода-год, а возможности востребовать компенсацию с девелопера у дольщиков не оказалось. Либо эти суммы значительно меньше из-за вышеупомянутого моратория.
— Основной причиной всё-таки задержавшихся строек стала временная приостановка строительства прошлой весной. Застройщикам в состоянии полной неопределённости пришлось возвращать все строительные материалы на охраняемые склады и развозить технику, возврат которой также занимает определённое время. Кроме того, весь прошлый год было очень проблематично получать какие-либо международные поставки, так как таможни и порты всех европейских стран работали крайне нестабильно, что спровоцировало задержку получения стройматериалов для работы. Особенно сильно это ударило по проектам премиум-класса и бизнес-класса, в отделке которых предпочтительны именно иностранные материалы, — пояснил сооснователь федерального портала недвижимости Move.ru и ГК A3F Group Александр Дужников.
Как задержки в строительстве отразятся на стоимости новостроек
После изменений в ФЗ № 214, которые обязали строительные компании использовать эскроу-счета, стоимость новостроек с дальними сроками сдачи (более двух лет) заметно выросла. Инвесторы и участники рынка надеялись, что строители теперь будут более мотивированы сдавать объекты вовремя.
— Но задержки в строительстве оказались “хронической болезнью” отрасли. Наравне с ужесточением условий льготной ипотеки они могут повлиять на стабилизацию цен на рынке недвижимости. Предотвратить дальнейший рост цен становится сложнее, — отметил Евгений Миронюк.
При этом сам долгострой может иметь проблемы. Интерес у покупателей к таким проектам заметно падает. Особенно на фоне достаточно большого предложения на рынке.
— Информация о переносе сроков сдачи негативно влияет на продажи недвижимости. На сегодняшний день дольщики тщательно отслеживают всю информацию о проблемных проектах на официальных порталах. Поэтому там могут быть проблемы с реализацией. И, соответственно, они будут вынуждены идти на скидки и снижение цены, — рассказала генеральный директор агентства недвижимости “Бон Тон” Наталия Кузнецова.
По её словам, если застройщик нарушает срок передачи квартиры, он обязан уведомить об этом дольщика и предложить подписать дополнительное соглашение о продлении сроков. Подписывать данное соглашение дольщик не обязан, так как согласие на продление сроков передачи — это право дольщика, а не его обязанность.
Что делать покупателям, если срок сдачи дома откладывается
Старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников обращает внимание, что всё же нельзя называть переносы сроков массовыми. Крупные застройщики, несмотря на пандемию, стараются исполнять свои обязательства. Правда, по словам юриста, если сдача дома задерживается, у дольщика есть один-единственный вариант — ждать. Никак ускорить этот процесс нельзя. Но за задержку сроков сдачи дома для физических лиц предполагается компенсация в размере двух трёхсотых ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
— Кроме того, застройщик обязан выплатить штраф в размере 50% от суммы неустойки. Например, квартира стоит шесть миллионов рублей, срок сдачи задержали на три месяца. В этом случае, если дольщик обратится в суд, он может требовать от застройщика 204 тысячи рублей компенсации, плюс 102 тысячи рублей штрафа, — пояснил Петр Гусятников.
Правда, по его словам, не всё так радужно, как хотелось бы. Дело в том, что в ходе судебного процесса застройщик может обратиться с заявлением на основании ст. 333 ГК РФ и попросить снизить размер неустойки. Он может мотивировать это несоразмерностью суммы последствиям нарушения обязательств.
По словам Петра Гусятникова, суды очень часто идут навстречу застройщикам и уменьшают сумму в несколько раз. Так что существует вполне реальный риск вместо 300 тысяч рублей получить 30 тысяч.
— Следует отметить, что подчас задержки также вызваны ситуацией ввода в эксплуатацию здания, прокладкой коммуникаций, вопросами согласования с различными инстанциями. Подчас застройщики также сталкиваются с земельными проблемами. Например, возникает вопрос продления договора на аренду земли под многоквартирный дом. Соответственно, действовать покупателям нужно в зависимости от причины, по которой происходит задержка. В некоторых случаях приблизить сроки получения ключей можно, — рассказала юрист ГК “Европейская юридическая служба” Мария Замолоцких.
По её словам, в некоторых случаях эффективны бывают обращения в местную администрацию, чтобы она подключилась и помогла решить возникшие вопросы. Если срок передачи объекта по договору ДДУ уже истёк и застройщик не согласовал его продление, то у дольщика есть возможность обратиться за неустойкой.
— Претензия составляется в произвольной форме, в ней необходимо рассчитать и указать сумму неустойки (пени). Кроме того, застройщик обязан возместить в полном объёме причинённые дольщику убытки сверх неустойки, возникшие, например, в связи с расходами на аренду жилья в период просрочки исполнения обязательств. Если в досудебном порядке неустойку застройщик не выплатит, то следующим этапом будет обращение с иском в суд, — добавила Марина Замолоцких.
Что касается нового закона, который был одобрен 23 июня Советом Федерации, то он наделяет федеральный фонд функциями технического заказчика для контроля за работой региональных фондов защиты прав дольщиков по завершению долгостроев. Фонд также получит право на привлечение средств дольщиков без счетов эскроу, но с обязательным банковским сопровождением. Это нужно для того, чтобы исключить злоупотребления.
Кроме того, документ уточняет основания для исключения долгостроев из Единого реестра проблемных объектов. Это обеспечит достоверный учёт домов, где есть обманутые дольщики.
Нина Важдаева
По материалам: “Life”
