Легальные застройщики банкротятся, их места занимают мошенники
Наступивший год станет годом радикальных изменений для российской строительной отрасли. Какими они будут, до конца не ясно. Обновлённый закон о долевом строительстве ещё не заработал в полную силу, а депутаты уже готовят в него новые поправки. Сейчас понятно одно: строить будут меньше, квартиры подорожают, а вместо обманутых дольщиков на улицы выйдут участники рухнувших «строительных пирамид». Как не попасть в капкан к мошенникам?
С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве, которые ознаменовали начало перехода от долевого строительства к проектному финансированию. С 1 июля следующего года застройщики смогут привлекать деньги граждан только на спецсчета в уполномоченных банках (эскроу-счета). Это могут быть и личные средства дольщиков, и средства ипотечных кредитов. Суть в том, что банк будет выдавать эти деньги застройщику только после сдачи дома в эксплуатацию. А если сдача дома задерживается больше чем на полгода, дольщик сможет забрать свои деньги со счёта.
Строительные компании, подавляющее большинство из которых привыкли начинать стройки на деньги, собранные с дольщиков других недостроенных домов, новой системой крайне недовольны. Строители говорят, что им придётся брать кредиты, которые затем будут выплачиваться за счёт денег с эскроу-счетов. Это автоматически приведёт к росту цен на недвижимость примерно на 6%.
Чтобы отсрочить для себя действие новой системы взаимоотношений с дольщиками и банками, большинство девелоперов постарались получить максимум новых разрешений на строительство до 1 июля уходящего года. Они рассчитывали завершить эти проекты по старым правилам в течение трёх лет, но начинать строительство не торопились. Обновлённый 214-ФЗ оставлял им такую возможность. Но на этой неделе Госдума приняла очередные поправки, которые с 1 июля 2019 года сделали обязательным применение эскроу-счетов при продаже квартир не только в новых, но и в уже строящихся домах. По сути, депутаты отменили «переходный период», чтобы избежать появления в стране тысяч новых обманутых дольщиков.
Инициатива выглядит разумной. Но проблема в том, что правила игры опять меняются на ходу, отчего застройщики уже начали говорить о неминуемом снижении объёмов возводимого жилья. А ещё они жалуются на неготовность банков к ведению эскроу-счетов. Из 56 банков с рейтингом А-, которые допущены к работе с такими счетами, к работе по новой схеме подключились в лучшем случае два десятка. В том числе по этой причине некоторые крупные девелоперы пугают правительство перспективой повторения в России индийского опыта – в Индии похожую схему ввели в 2016 году, и это привело к банкротству примерно 80% строительных фирм.
Правда, и без всякого проектного финансирования число российских застройщиков, которые находятся в процедуре банкротства, увеличилось за год более чем на 60% (см. график). Потому очевидно, что со следующего года рынок новостроек изменится до неузнаваемости, и каким он будет, сейчас не может сказать никто. Очевидно и то, что массовое банкротство застройщиков и непонятные правила игры для тех, кто остаётся, создают идеальные условия для мошенников.
Строители пирамид
Если верить результатам опросов ВЦИОМ, не менее 40% россиян нуждаются в новом жилье, а почти 80% граждан страны хотели бы улучшить имеющиеся у них жилищные условия. Ипотека, вопреки тому, что средняя ставка по ней за 10 месяцев 2018 года снизилась до 9,5%, по-прежнему доступна далеко не всем. В такой обстановке как грибы после дождя растут разнообразные жилищные кооперативы, которые пользуются слухами о полной отмене долевого строительства, чтобы собрать деньги с доверчивых граждан и исчезнуть.
Такие схемы действовали и раньше, но в последнее время новостей об обманутых пайщиках становится всё больше. В конце ноября суд в Петербурге приговорил к 8,5 года колонии Екатерину Заборских, которая была председателем сразу нескольких потребительских обществ и ЖСК. По данным следствия, она присвоила более 30 млн рублей, уплаченных в виде паевых взносов за жильё. Женщина переводила эти деньги в кассу религиозной организации «Сайентологическая церковь Москвы». Однако эта сумма не идёт ни в какое сравнение с той, что фигурирует в уголовном деле против руководителей двух ЖСК в Омске. Следствие считает, что руководители кооперативов «Центральный-1» и «Центральный-2» Сергей Скрипец и Сергей Маренко похитили у четырёх сотен пайщиков примерно 700 млн рублей.
Вполне вероятно, что в новом году таких уголовных дел будет больше. Сегодня интернет заполнен рекламой жилищного кооператива BestWay, который, как кажется многим, обладает сразу несколькими признаками пирамиды. Масштабная рекламная кампания, по-видимому, должна «перебить» негативные отзывы о его деятельности. Вероятно, этой же цели служат и несколько сообществ этого ЖК, которые существуют параллельно друг с другом в популярной социальной сети «ВКонтакте». В них состоит несколько тысяч человек из разных уголков России.
Кооператив BestWay был создан неким Романом Василенко, который в 2014 году основал международную компанию Life is Good. Эта организация действует по принципам сетевого маркетинга, обещая привести своих «партнёров» к финансовой независимости. Судя по сайту Life is Good, она даже не зарегистрирована в России в качестве юридического лица – в разделе «Контакты» указаны адреса в Австрии и Белизе. Жилищный кооператив BestWay зарегистрирован в российской налоговой службе, но юридическая непрозрачность его создателей и конечных бенефициаров побуждает вспомнить схему, по которой была устроена знаменитая пирамида «Кэшбери». Последняя, как писала «Наша Версия» в № 41 от 22 октября 2018 года, маскировалась под микрофинансовую организацию. Число пострадавших вкладчиков «Кэшбери» составляет сотни тысяч человек, по самым скромным подсчётам, суммарно они потеряли порядка 1 млрд рублей.
Кооператив BestWay предлагает заплатить вступительный взнос, постоять в очереди и получить квартиру за 35% от её рыночной стоимости. Остальное можно выплатить в рассрочку в течение нескольких лет. По факту похоже, что пайщики берут жильё в аренду, в собственность к ним квартиры не переходят, а потому если кооператив рухнет, то в отличие от обманутых дольщиков у этих людей нет даже призрачной возможности вернуть деньги или получить жильё.
Постепенная отмена долевого строительства в России подтолкнёт ещё десятки тысяч людей к участию в подобных схемах. Вопрос остаётся один: почему вместе с поправками в 214-ФЗ законодатели не задумались о защите участников жилищных кооперативов и организаций, которые под них маскируются?
Как распознать пирамиду?
* Не строит дома. В советское время ЖСК самостоятельно занимались возведением нового жилья на деньги участников кооперативов. Сегодня мошенники используют путаницу в терминологии, выдавая за ЖСК кредитно-потребительские кооперативы. Проще говоря, они обещают своим жертвам помочь «накопить» на квартиру, которую построит кто-то другой.
* Не передаёт квартиры в собственность. Распространена схема, при которой люди платят «стартовый взнос», их заселяют в квартиру, которая принадлежит кооперативу, а остаток средств они должны выплатить в течение нескольких последующих лет. Никаких гарантий того, что в дальнейшем квартира будет оформлена на «пайщика», не предоставляется – платежи проходят по стандартному договору аренды.
* Проценты на взносы. Они либо отсутствуют совсем, либо весьма скромны – участнику кооператива обещают начислять 1–2% годовых на внесённую им сумму. Впрочем, завышенные проценты (больше, чем предлагают крупные банки владельцам депозитов) тоже должны вас насторожить.
* Агрессивная реклама. Создатели пирамиды стараются втянуть в неё как можно больше людей, обещая обеспечить их квартирами едва ли не за треть от рыночной стоимости жилья.
* Регистрация в виде коммерческой организации, регистрация в другом городе. Кооператив не может быть зарегистрирован в видео ООО, ЗАО и т.д. Мошенники часто регистрируют коммерческие фирмы с номинальными директорами и учредителями. При этом они убеждают «пайщиков», что организация создана для помощи людям и не занимается извлечением прибыли.
Артём Потёмкин
По материалам: “Наша Версия”
