Кто проектирует реновацию?
Новая столичная программа сноса пятиэтажек уже год является едва ли не самой горячей темой для обсуждения среди москвичей. Проекты застройки шести пилотных зон, вынесенные на общественные слушания, только подлили масла в огонь — судя по ним, количество жителей этих районов увеличится существенно больше, чем обещали чиновники.
Строительство на бумаге
11 апреля в шести московских районах пройдут публичные слушания относительно их застройки в рамках программы реновации. Выставку предварительных проектов за неделю до слушаний открыл главный архитектор столицы Сергей Кузнецов — посмотреть на них можно было в тех районах, где запланировано обновление, а также в информационном центре программы на улице 2-й Брестской. На данный момент речь идет о перестройке районов и кварталов Северного Тушино, Солнцево, Метрогородка, Очаково-Матвеевского, Ивановского и Митино.
«Сейчас в районах реновации экспонируются проекты до собраний участников публичных слушаний — центры будут принимать в рабочем режиме комментарии, которые потом возьмут на обработку проектировщики», — отметил Кузнецов.
Очевидно, что эти предварительные планы застройки довольно далеки от того, что в реальности будет воплощено в жизнь, однако даже они вызвали рост беспокойства и недоумения среди жителей обновляемых районов. Согласно проектам, плотность населения на территориях реновации возрастет намного существеннее, чем изначально обещали.
Как пишет «Ъ», только в рамках первых шести микрорайонов столичные власти намерены построить 2,77 млн кв. м жилья — это почти втрое больше площади сносимых домов, хотя раньше прогнозировался прирост площадей не более 25%. На презентациях проектов чиновники обещают, что число жителей в этих районах увеличится лишь на треть, но в это трудно поверить, ведь в документах фигурируют строения высотой до 85 метров, позволяющие спроектировать в них до 1000 квартир. При этом ранее в интервью «Российской газете» сам Кузнецов утверждал, что средняя высота домов будет 10-14 этажей, правда, оговаривался об «акцентах». И даже упрекал жителей в иждивенческой позиции.
«Сбылись наши худшие ожидания — ожидания тех, кто рассчитывал эти кварталы по экономике, градостроительным нормам и так далее», — посетовал в беседе с «Газетой.Ru» аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. По словам эксперта, плотность населения в разных местах возросла от 2,5 до 4 раз, и на данный момент речь идет о строительстве домов высотой от 3 до 24 этажей. В противном случае, отмечает Кочетков, в новых кварталах не удалось бы соблюсти существующие инфраструктурные нормы.
Еще одна серьезная проблема, как отмечает аналитик, — это минимальная обеспеченность парковочными местами.
Он обратил внимание на отсутствие на проектах масштабных придомовых стоянок, а все машиноместа под землей будут в коммерческой продаже. И даже если бы у москвичей нашелся лишний миллион на их покупку, таких парковочных мест не хватит на всех жильцов новых домов, указывает эксперт.
Согласно проектной документации, самая масштабная стройка развернется в Метрогородке на востоке Москвы — здесь планируется снести 74 дома площадью 428 тыс. кв. м, а вместо них построить 30 жилых комплексов площадью почти 1,23 млн кв. м. Более того, эти новостройки будут соседствовать с остающимися в районе пятиэтажками, ведь под снос пойдут далеко не все строения. Не многим лучше обстоит ситуация и в других районах реновации. Так, в Северном Тушино близ улицы Героев Панфиловцев предполагается снести 22 дома площадью 161 тыс. кв. м и возвести на их месте 494 тыс. кв. м жилья. В поселке Западный в Солнцево вместо восьми домов (34,6 тыс. кв. м) намереваются построить комплексы на 129 тыс. кв. м.
При этом в 2017 году глава департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев обещал, что объем нового жилья по программе реновации «лишь примерно на четверть превысит объем снесенного».
Руководитель отдела исследований московского офиса брокерской компании Cushman&Wakefield Денис Соколов считает, что эти обещания с самого начала были невыполнимыми и людей намеренно ввели в заблуждение, чтобы не допустить массового недовольства — ведь при таких скромных объемах строительства программа реновации просто не имела бы смысла.
«Теперь вопрос в том, как это будет воплощено в жизнь, каким будет качество застройки и квартирография этих домов», — отметил эксперт в разговоре с «Газетой.Ru».
Юрий Кочетков полагает, что невыполненным останется и другое важное обещание городских властей — о переселении жителей пятиэтажек только в пределах родных для них районов. «Сейчас рассматривается вопрос, и вскоре, вероятно, он будет внесен в законодательство на уровне поправки, о возможности переселения граждан за пределы своего района», — рассказывает эксперт.
Согласно действующему законодательству, напоминает Кочетков, человеку дается для переселения выбор только из одного варианта. А предыдущая программа сноса пятиэтажек показала, что около 10% их жителей согласятся перебраться за МКАД при условии увеличения площадей их квартир. Более того, по словам эксперта, в будущем из закона вообще может пропасть положение о первоочередном переселении в тот же район. «Ведь сейчас уже торжественно открывают строительные площадки домов по реновации в Новой Москве. Для кого это жилье, если учесть, что в Новой Москве практически никакой реновации нет?» — задается вопросом он.
Ожидания и реальность
Внешний вид жилья по программе реновации уже сейчас существенно отличается от проектов, которые показывали ранее. В сентябре 2018 года власти столицы подвели итоги конкурса о поквартальной реновации пяти районов Москвы – проекты для каждой территории предлагали по четыре команды архитекторов. Вместе с тем конкурсы — нововведение, которым главный архитектор обычно гордится. Он сам возглавляет Архсовет, без выдачи архитектурно-градостроительного решения которого не начинается ни одна стройка, а в его в полномочия входит участие «в определении условий проведения исследований или конкурсов на подготовку архитектурных и градостроительных проектов, проектной документации для размещения объектов капитального строительства».
На двух площадках победителями стали консорциумы с участием иностранцев, хотя их предложения больше походили на иллюстрации к фантастическому роману. Например, на проспекте Вернадского испанец Рикардо Бофилл намеревался построить здание в виде вопросительного знака и соорудить «въездные ворота» — две офисные башни в виде парусов. Из спальных кварталов Хорошево-Мневников японцы из Nikken Sekkei собирались сделать район с узкими зданиями и бульварами.
Сопровождением конкурса, продолжавшегося два года, занималась компания РТДА — за это Москомархитектура заплатила ей 183,705 млн рублей. В ходе тендера у нее был всего один соперник, компания «Лайнер», предлагавшая чуть большую цену и не сумевшая подтвердить наличие у нее необходимого опыта работы. И не удивительно, ведь в качестве основного вида деятельности «Лайнера» в выписке из ЕГРЮЛ фигурирует «деятельность рекламных агентств». То есть эта компания, видимо, заведомо не смогла бы победить.
Однако конкурс оказался так же бесполезен, как и тендер на его сопровождение. В итоге ни один из проектов-победителей никоим образом не был использован при планировке кварталов для реновации.
Нынешние проекты разработаны Институтом генплана Москвы, структурами Москомархитектуры, а также компаниями «Терра Аури» и «2018», ранее не упоминавшимися в связи с проектами реновации. В разработанных ими концепциях здания выглядят как обычные прямоугольные коробки, причем на планах некоторых районов они еще и выкрашены в серый цвет. Может быть, и хорошо, что в столице не будет дома в виде вопросительного знака, но тогда зачем было тратить время и деньги на проведение конкурса?
Руководителем компании РТДА, сопровождавшей конкурс, является Марина Лепешкина, а креативным директором — Дина Дридзе, и обе они в прошлом работали в Институте генплана Москвы. Решив заняться собственным бизнесом, Лепешкина купила компанию у «Интеко» и начала вплотную сотрудничать с мэрией столицы. В частности, РТДА (тогда еще под названием «БРТ РУС») также занималась разработкой проекта региональных нормативов градостроительного проектирования жилых территорий Москвы, объектов торговли и обслуживания, получив за это 35,25 млн рублей. Согласно сайту госзакупок, с 2016 года РТДА получила четыре контракта от Главного архитектурно-планировочного управления Москомархитектуры и один – от Москомархитектуры, всего на 580 млн руб., а всего ООО «РТДА» являлась поставщиком в 14 госконтрактах на 707 млн руб.
Кроме того, победителем уже в самом первом конкурсе на одну из площадок реновации стал консорциум во главе с бюро Speech, где ранее партнером был сам главный архитектор столицы Сергей Кузнецов. Речь идет об одной из первых площадок — застройке 109 га в Кузьминках. Именно эту застройку первой вынесли на так называемые общественные слушания. Как писал тогда «Коммерсантъ», бюро предложило застроить кварталы группами из шести- и восьмиэтажных строений с дворами-колодцами и архитекторам из Speech досталось за «закрытые дворы как путь к клаустрофобии». Впрочем, представители бюро заверили, что в малоэтажных строениях дворы «всем нравятся»: «Но вообще, мы же в городе живем, надо с чем-то мириться». Как следует из проекта, в застройке предполагаются 16- и 20-этажные башни – «доминанты». При этом финалистам конкурса было обещано по 11 млн руб. Победителей первых площадок объявлял сам Кузнецов.
«Если мы говорим об архитектурном лобби, то есть о комитете архитектуры и градостроительства или институте генплана Москвы, то, конечно, в этой программе они находятся на коне.
Это огромный объем заказов, причем речь идет о крупном планировании, а этой задачи практически не было в Москве до старта программы реновации», — подчеркивает Юрий Кочетков. А ведь большие объемы означают большие деньги.
Исполнительный директор фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди считает, что программу реновации может ждать провал, если власти Москвы не будут пристально следить за состоянием рынка столичной недвижимости, ведь он уже находится в стагнации. По ее словам, с 2014 года цены на жилье снизились, несмотря на сотни миллиардов рублей, вложенных в строительство инфраструктуры, а бездумное возведение высоток в черте Москвы может только усугубить ситуацию.
«Есть риск, что эти дома просто будут стоять пустыми, причем отвечать за эту неудачу будем мы с вами. В законе написано, что всю финансовую ответственность по программе реновации несет бюджет Москвы — и неправильно, что некие предпринимательские риски берет на себя город, ведь субъект федерации должен действовать только в интересах граждан», — подчеркнула эксперт в беседе с «Газетой.Ru».
По ее словам, руководство столицы слишком узко смотрит на программу реновации, ведь почти полный снос целых кварталов открывает огромные возможности по решению массы проблем. Например, Полиди предлагает обратить внимание на отсутствие в Москве профессионального арендного жилья и рынка инвестиций в подобную недвижимость, хотя такая возможность надежного заработка заинтересовала бы многие компании, повысив, к тому же, доступность жилплощади в столице.
«Нужно думать не только о том, сколько нужно построить и продать квартир, а чтобы на этих территориях возникало что-то качественно новое», — уверена эксперт. В противном случае, подчеркивает Полиди, программа реновации вообще вряд ли будет реализована, ведь уже сейчас ей грозят серьезные экономические риски из-за сильного превышения запланированного объема спроса.
По материалам: “Газета.ру”
