Особой популярностью у инвесторов пользуются объекты в Испании, Черногории, Германии и Греции
Российские покупатели европейской недвижимости активизировались на фоне отложенного спроса и пересмотра ряда зарубежных паспортных программ. Граждане РФ проявляют интерес к активам в Испании, Черногории, Германии и Греции. Опрошенные «Компанией» аналитики ждут еще большего роста после полного открытия границ и говорят об изменении поведения инвесторов на фоне пандемии.
С начала 2021 года начал восстанавливаться инвестиционный спрос на зарубежную недвижимость, прежде всего в открытых для туризма странах (Кипре и Греции) и в государствах с ограниченной возможностью посещения (Испании, Португалии), сообщила журналу «Компания» региональный директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank Марина Шалаева. По ее словам, российские инвесторы посещают эти страны с бизнес-целями или по медицинским показаниям «и параллельно смотрят недвижимость».
«Инвесторы интересуются покупкой ритейла, блоков апартаментов под сдачу (это самый популярный запрос), а также логистикой и торговой недвижимостью, особенно продуктовым ритейлом — такие объекты очень востребованы в Германии», — перечислила эксперт.
О растущем спросе на покупку недвижимости в Испании журналу «Компания» также сообщили эксперты портала Spain-Real.Estate. По их данным, в августе 2021 года показатель вырос на 16,03% относительно августа 2020 года и сократился на 12,33% по сравнению с допандемийным 2019-м. При этом положительная динамика наблюдается уже два месяца подряд — в августе этого года число запросов на приобретение жилья в Испании подскочило на 5,73%. До этого — на протяжении пяти месяцев подряд — российский интерес к испанским объектам был либо в отрицательной зоне, либо около нуля (+0,43% в мае).
По итогам восьми месяцев 2021 года — с января по август — российский спрос на недвижимость в Испании снизился на 6,66% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, свидетельствуют данные Spain-Real.Estate. При этом снижение относительно восьми месяцев 2019 года превысило 15% (-15,12%).
«Россияне входят в тройку самых активных инвесторов в Испании, однако испанская “золотая виза” одна из самых дорогих — минимальный порог инвестиций составляет €500 тысяч», — сообщили журналу «Компания» представители платформы по продаже зарубежной недвижимости Tranio. Так, темпы выдачи ВНЖ в Испании с начала 2021-го упали: по данным Tranio, с января по июль «золотые визы» получили 324 иностранца, тогда как за весь 2020 год ВНЖ за покупку недвижимости в Испании оформили 394 нерезидента. В Tranio добавили, что Испания представляет собой наилучшее соотношение цены и качества даже на фоне подорожавшей на 3,3% с марта 2020 года недвижимости (в годовом исчислении стоимость объектов выросла на 5,2%).
Если инвесторы с минимальным бюджетом идут в Болгарию или Грецию (последняя — наиболее доступная страна для получения ВНЖ за инвестиции, минимальный порог составляет €250 тыс.), то инвесторам с большим бюджетом становится доступна уже Португалия или Испания, отметили в Tranio. Платформа составила собственный топ-5 стран по количеству сделок россиян в 2021 году:
«Если сравнивать его с прошлым годом, то заметно, что из топа вылетела Франция, чему виной, скорее всего, закрытые границы», — объяснили в Tranio. Там добавили, что при рассмотрении не только фактических сделок, но и заявок на объекты в топе появляется еще и Италия, вытесняя Турцию. Попасть в топ мешают ограничения на въезд россиян в страну, считают эксперты платформы.
Более состоятельные инвесторы покупают недвижимость в Германии, потому что она сейчас — одно из самых надежных и безопасных мест для инвестиций, а цены на недвижимость будут только расти, поскольку темпы строительства не успевают за спросом. Так, среди клиентов Tranio cпрос на жилье в Германии летом 2021 года вырос в 2,5 раза по сравнению с летом 2020-го.
Налог и завещания
«Основная мотивация “ультрахайнетов” [для приобретения недвижимости за рубежом] — налоговое структурирование и программы гражданства», — заявила журналу «Компания» аналитик Tranio Саглара Оконова. Также для состоятельных российских инвесторов важен вопрос передачи капитала по наследству. Выбор «ультрахайнетов» падает на Мальту, Великобританию, Лазурный берег и Люксембург, перечислила аналитик.
По ее словам, Испания — более «ритейловое» направление с относительно доступной ипотекой и ценами на недвижимость. При этом Мальтой интересуются, поскольку она осталась единственной страной в Европе с паспортной программой и наряду с Люксембургом — «европейской налоговой гаванью», добавила Оконова. Лазурный берег остается традиционно популярным направлением у русскоязычных «ультрахайнетов», не теряя популярности на фоне высоких французских налогов. «Интерес к недвижимости в Великобритании был всегда, он падал во время Brexit, но сейчас наши соотечественники снова активны на этом рынке», — заключила аналитик.
«Рост интереса россиян к инвестициям в зарубежную недвижимость лежит в плоскости дохода в валюте. Сейчас доходность в 20% годовых в долларах США мало какая компания внутри России может предложить», — считает основатель группы компаний SWOI International Group Bali Егор Стынко. — Также российские инвесторы хотят вывести средства за пределы страны, чтобы свободно ими распоряжаться. Третий фактор — интерес россиян в том, «чтобы объекты были не просто спасательными кругами для денег, но и приносили стабильный пассивный доход».
Стынко полагает, что еще одна причина заключается в резком росте цен на недвижимость в Сочи. «В главном городе-курорте России за условный миллион долларов можно приобрести просторный трехэтажный кирпичный дом без особой дизайнерской мысли, без каких-то уникальных качеств, которые бы позволили его выделить на фоне сотен аналогичных объектов», — рассуждает основатель SWOI. При этом с тем же бюджетом можно купить на Бали несколько добротных объектов, которые будут стабильно приносить 15% годовых своему владельцу, добавил он, отметив, что остров позволяет не платить налог на недвижимость.
К примеру, Таиланд, который еще недавно был довольно популярен у россиян и для отдыха, и для инвестиций, теперь в этом плане показывает отрицательную динамику из-за низкой доходности жилья. Сейчас объекты в этой стране востребованы в большей степени теми, кто хочет переехать туда на постоянное место жительство, а не для вложений, добавил Стынко.
По словам основателя SWOI, получение паспортов, гражданств и ВНЖ в последнее время становятся трендом, что связано с пандемией. Закрытые границы значительно повлияли на решение инвесторов. Так, Tranio весной этого года проводили опрос, в котором 25% посетителей платформы признали, что задумались о «золотой визе» после прекращения авиасообщения. Согласно опросу зарубежных партнеров Tranio, 48% заявили, что выходцы из России и СНГ покупали доходную недвижимость за рубежом именно для получения ВНЖ или гражданства. Также на решение «ультрахайнетов» повлиял и рост цен на европейскую недвижимость в отдельных странах до 30%. Это «подстегнуло тех, кто давно хотел, но не решался», добавили в Tranio.
Пандемия изменила поведение российских инвесторов — теперь клиенты из РФ чаще покупают объекты дистанционно, полностью передавая обязанности по оформлению сделок брокерам, объяснил Стынко. По его словам, также «ультрахайнеты» соскучились по офлайн-мероприятиям, и если они происходят, то инвесторы «жадно скупают» объекты именно в рамках этих событий.
«Проведение вакцинации влияет на инвесторов, они стали более свободно себя чувствовать с точки зрения перемещения. В 2020 году все-таки, помимо закрытых границ, был еще страх передвижения и невозможность вылететь и понять перспективы того, что будет дальше», — объяснила Шалаева. Она отметила, что сейчас ситуация более прозрачная, поэтому многие рассматривают инвестиции в ожидании развития рынков.
Сейчас ситуация более прозрачная, и многие рассматривают инвестиции с точки зрения того, что рынки будут развиваться. После пандемии мы видим активный отложенный спрос на многие европейские страны, который будет расти.
Люксовые предпочтения
Есть государства, которые востребованы у состоятельных российских инвесторов и инвесторов с меньшим капиталом: Великобритания, Германия, Кипр, Испания, Португалия. «Но, конечно, есть Монако, Маврикий, Итальянская и Французская Ривьера — там, где, например, на сумму меньше миллиона евро очень сложно найти что-то достойное. То есть это будут совсем небольшие квартиры и не у моря. Это будет не элитная недвижимость, а бизнес-класс», — объяснила Марина Шалаева. Согласно данным Knight Frank, состоятельные клиенты с самыми высокими бюджетами рассматривают Швейцарию, Францию, ОАЭ, США, а на Кипре, в Греции, Испании и Португалии для покупки доступна недвижимость и до миллиона евро.
Монако все еще остается городом с самым дорогим в мире жильем: за $1 млн можно купить всего 15 кв.м недвижимости, что эквивалентно одной спальне. Далее следуют Гонконг — 23 кв.м, Сен-Тропе — 29 кв.м, Лондон — 31 кв.м и Нью-Йорк — 34 кв.м.
По данным Tranio, среди российских миллионеров особенно популярна недвижимость островов Сен Бартс (Франция) и Миконос (Греция), а также курортов Кастель-Пладжа-де-Аро (Испания) и Сен-Жан-Кап-Ферра (Франция).
Усредненные цены на элитные виллы в Ницце в среднем составляют 10 000 евро/кв.м, что значительно ниже стоимости роскошных особняков в Каннах (19 600 евро/кв.м), Сен-Тропе (25 500 евро/кв.м) и Сен-Жан-Кап-Ферра (35 300 евро/кв.м).
Дубайский рост
С начала 2021 года, с января по август, российский спрос на покупку инвестиционных объектов недвижимости за пределами страны вырос на 22,88% относительно результатов за аналогичный период прошлого года, сообщил Егор Стынко. К странам, где сейчас растет инвестиционный спрос на недвижимость со стороны россиян, он относит ОАЭ, Турцию, Индонезию и Бразилию, «где очень легко стало получить паспорт». По данным Стынко, в Турции и ОАЭ с начала 2021-го спрос вырос на 51,78% и 182,23% соответственно.
Особый интерес россиян к ОАЭ подтверждает и эксперт портала Emirates.Estate Алан Еремеев. По его данным, число запросов в 2021-м году оказалось на 90,94% выше, чем в августе прошлого года и на 111,96% выше, чем в том же месяце допандемийного 2019-го.
В августе 2021 года инвесторы увеличили спрос к покупке объектов недвижимости в Дубае. В последнем месяце лета показатель вырос на 380,7% относительно результатов августа прошлого года. Аналогичный тренд фиксируется в разрезе более длительного периода, отметил Еремеев. Так, за восемь месяцев (с января по август) российский спрос на вложения в дубайскую недвижимость вырос на 182,23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Пик спроса на инвестиционные объекты в Дубае в 2021 году пришелся на июль, когда среднемесячное количество запросов было превышено на 45,4%.
Алина Чупанова
По материалам: “Компания”
